Sachwertverfahren
Der dem Sachwertverfahren zu Grunde liegende Gedanke ist die Ermittlung des Herstellungswertes einer Immobilie.
Das Sachwertverfahren wird dann angewendet, wenn nicht die Rendite einer Immobilie wertbestimmend ist, sondern „das Wohnen in den eigenen vier Wänden“ im Vordergrund steht. Das ist typischerweise bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall und auch bei Eigentumswohnungen in kleinen Wohnanlagen. Ferner wird das Sachwertverfahren auch herangezogen, um bei neu erstellten Renditeobjekten den Verkehrswert zu stützen. Dieses Vorgehen ist von der Idee getragen, dass kein Investor mehr als die Herstellungskosten in eine Immobilie investieren würde.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahrenwird in der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, in den § 17 bis 20 beschrieben.
Es ist bei Immobilien anzuwenden, bei denen das Erzielen eines Ertrages im Vordergrund steht. Das sind typischerweise Wohn- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser, auch Eigentumswohnungen und
Appartements. Bei der Unternehmensbewertung wird das vorhandene Immobilienvermögen ebenfalls mit dem Ertragswertverfahren bewertet.
Vergleichswertverfahren
In §10 ImmoWertV wird eindeutig gesagt, dass Bodenrichtwerte vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln sind. Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit vergleichbar sind. Diesem Verfahren wird vom Verordnungsgeber schon allein dadurch ein hoher Stellenwert eingeräumt, dass es vor den beiden anderen Verfahren (Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren) genannt wird. Das begründet sich mit der Tatsache, dass die Vergleichswerte auf echten Kauffällen beruhen und somit das echte Marktgeschehen widerspiegeln.